Abwicklung Offener Immobilienfonds könnte europäische Immobilienpreise signifikant beeinflussen

Die Abwicklung deutscher Offener Immobilienfonds könnte zu Zwangsverkäufen von Immobilien in Höhe von 18,4 Milliarden Euro bis April 2017 führen. Das ist das Ergebnis einer aktuellen Studie des Immobilienberaters DTZ, die die Auswirkungen auf den Markt für Gewerbeimmobilien analysiert. Aktuell werden 13 deutsche Offene Immobilienfonds liquidiert. Ihre Immobilienportfolios haben ein Gesamtvolumen von 20 Milliarden Euro. Fünf weitere Fonds sind eingefroren.

Magali Marton, verantwortlich für das europäische Research bei DTZ und Autorin der Studie: „Die entscheidende Frage ist, ob die lokalen Märkte diese absehbaren Verkäufe ohne negative Auswirkungen auf die Preisentwicklung absorbieren können. Wir schätzen, dass in Europa bis April 2017 Verkäufe in Höhe von 18,4 Milliarden Euro anstehen. Der Wert dieser Verkäufe wird acht Prozent des jährlichen europäischen Investitionsvolumen ausmachen, in der Summe der Core-Märkte (Deutschland, Großbritannien und Frankreich) fünf Prozent. In Südeuropa und den Benelux-Staaten fällt der Anteil dieser Verkäufe mit zwölf bis 29 Prozent signifikant höher aus. Hier wird es schwierig werden, die anvisierten Preise zu erzielen.“

Die Studie legt für die Berechnung das durchschnittliche Transaktionsvolumen zugrunde, das zwischen 2010 und 2012 investiert wurde. Der Nettoinventarwert (Net Asset Value, NAV) der Offenen Immobilienfonds ist demnach regional äußerst ungleichmäßig verteilt. Die Quoten reichen von vier Prozent in den skandinavischen Ländern bis hin zu 29 Prozent in den Benelux-Staaten. Von den drei Core-Märkten weist Deutschland mit 13 Prozent die höchste Belastung auf.

Berücksichtigt man bei der Analyse der Zwangsverkäufe dagegen den Anteil der deutschen Offenen Immobilienfonds am Wert des gegenwärtig in Gewerbeimmobilien investierten Vermögens, ergibt sich auf lange Sicht betrachtet ein optimistischeres Bild für die europäischen Märkte. Aus dieser Perspektive schneidet Südeuropa dank der Größe des Immobilienbestandes besser ab, während der Anteil der Offenen Immobilienfonds in den osteuropäischen und in den Benelux-Staaten am höchsten liegt (ein bis 1,6 Prozent). Zum Vergleich: Der europäische Durchschnitt liegt bei 0,7 Prozent.

Kombiniert man die beiden Ansätze – also einerseits den Anteil Offener Immobilienfonds am jährlichen Transaktionsvolumen und andererseits ihren Anteil am in Gewerbeimmobilien investierten Vermögen – zeigt sich, wo die Preise signifikant beeinflusst werden könnten. Dies trifft neben den Benelux- und den osteuropäischen Staaten auch auf Deutschland zu – wenn auch mit geringerem Ausmaß.

„Im September 2012 wurden weltweit 612 Immobilien durch deutsche Offene Immobilienfonds gehalten, die mit Schwierigkeiten zu kämpfen haben. Diese Portfolios verfügen über eine Mietfläche von über neun Millionen Quadratmeter, 8,2 Millionen Quadratmeter liegen davon in Europa. Am stärksten vertreten ist bei den Offenen Immobilienfonds, die jetzt liquidiert werden, der Bürosektor. Es folgen Einzelhandelsimmobilien mit einer Fläche von insgesamt 1,6 Millionen Quadratmetern. Sowohl die Büroimmobilien als auch die Einzelhandelsimmobilien liegen mehrheitlich in Europa. Es ist schwierig zu beurteilen, wie sich die Marktteilnehmer angesichts der Verkäufe verhalten werden. Im aktuellen Marktumfeld gehen Investoren äußerst selektiv vor und fokussieren sich ganz klar auf höchste Qualität sowie die liquidesten Assets in den Core-Märkten. Wir erwarten diesen Ansatz auch bei den sich bietenden Opportunitäten durch die offenen deutschen Immobilienfonds“, so Marton weiter.

DTZ ist ein Immobilienberatungsunternehmen mit Sitz in Los Angeles. Seit 2011 gehört das Unternehmen zum australischen Immobiliendienstleister UGL Limited. DTZ beschäftigt eigenen Angaben zufolge 26.000 Mitarbeiter in 52 Ländern weltweit. (jpw1)

www.dtz.com

Zurück